Introduction
À Toulouse, où le marché immobilier est en tension et la demande touristique en constante croissance, de plus en plus de propriétaires hésitent entre la location longue durée (LLD) et la location courte durée (LCD). Pourtant, les chiffres sont sans appel : en 2025, la LCD offre des revenus jusqu’à 2 fois supérieurs, une flexibilité inégalée et des avantages fiscaux non négligeables.
Chez myhote.fr, nous accompagnons des centaines de propriétaires toulousains dans leur stratégie locative. Voici pourquoi, dans la plupart des cas, la location courte durée est bien plus avantageuse que la location classique – et comment en tirer le meilleur parti avec une conciergerie spécialisée.
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1. Des revenus bien supérieurs : jusqu’à +120 % par an
a. Comparatif chiffré à Toulouse (2025)
Prenons l’exemple d’un T2 de 50 m² dans le quartier Saint-Cyprien :
Comparatif location courte durée vs. longue durée à Toulouse (2025)
Critère
Location longue durée (LLD)
Location courte durée (LCD)
Loyer mensuel moyen
700 €
1 500–2 000 € (selon saison)
Taux d’occupation
100 % (12 mois/an)
65–80 % (20–25 nuits/mois)
Revenus annuels bruts
8 400 €
18 000–24 000 €
Frais de gestion
5–8 % (agence)
20–25 % (conciergerie)
Revenus nets annuels
7 980 €
14 400–19 200 €
Rentabilité brute
4,2 %
8–10 %
Flexibilité
Résiliable à tout moment
Source : Données AirDNA et SeLoger, analysées par myhote.fr.
Explication :
• En LCD, un T2 bien situé se loue 90–120 €/nuit en moyenne, avec des pics à 150–200 € pendant les événements (festivals, salons aéronautiques, vacances scolaires).
• Même avec un taux d’occupation de 70 % (soit 21 nuits/mois), les revenus dépassent largement ceux de la LLD.
• Les frais de conciergerie (20–25 %) sont compensés par des revenus bien plus élevés et des services clés en main (ménage, accueil, gestion).
b. Pourquoi un tel écart ?
• Demande touristique forte : Toulouse attire aussi bien les touristes que les professionnels (Airbus, congrès, étudiants).
• Saisonnalité maîtrisée : Avec une tarification dynamique, les prix s’adaptent à la demande, maximisant les revenus.
• Possibilité de louer son logement quand on le souhaite (ex. : en été ou pendant les fêtes), contrairement à la LLD.
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2. Flexibilité : Reprenez possession de votre bien quand vous voulez
a. Pas de bail contraignant
• En LLD, vous êtes engagé pour 3 ans minimum (sauf cas exceptionnels).
• En LCD, vous pouvez réutiliser votre logement pour vous-même, votre famille ou le vendre sans attendre la fin d’un bail.
Cas concret : Un propriétaire du quartier Carmes a pu réoccuper son appartement pendant 2 mois l’été pour y loger sa famille, tout en générant 15 000 € de revenus le reste de l’année.
b. Adaptabilité aux imprévus
• Besoin de vendre ? Pas de problème pour résilier.
• Envie de rénover ? Pas de locataire à reloger.
• Liberté totale pour ajuster votre stratégie.
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3. Avantages fiscaux : LMNP et amortissement du bien
a. Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
En LCD, vous pouvez opter pour le régime LMNP, qui permet de :
• Amortir le prix d’achat du bien (déduction fiscale sur 20–30 ans).
• Déduire les charges (ménage, conciergerie, travaux, intérêts d’emprunt).
• Payer moins d’impôts grâce à un revenu imposable réduit.
Exemple : Pour un bien acheté 250 000 €, l’amortissement peut réduire votre revenu imposable de 10 000 €/an pendant 20 ans.
b. Comparatif fiscal
Régime
Location longue durée
Location courte durée (LMNP)
Revenu imposable
8 400 €
4 000–6 000 € (après déductions)
Impôts (TMI 30 %)
2 520 €
1 200–1 800 €
Économie d’impôts : Jusqu’à 1 000 €/an en LCD !
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4. Moins de risques de dégradations et de loyers impayés
a. Des locataires plus respectueux
• En LCD, les voyageurs paient avant d’arriver (via Airbnb ou Booking), éliminant les risques d’impayés.
• Les cautions (300–500 € en moyenne) couvrent les éventuels dégâts.
• Un ménage professionnel entre chaque séjour limite les dégradations.
b. Pas de procédures longues en cas de problème
• En LLD, expulser un locataire indélicat peut prendre 6 à 12 mois.
• En LCD, un voyageur problématique est parti sous 24h, et la plateforme (Airbnb, etc.) gère souvent les litiges.
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5. Valorisation de votre bien à long terme
a. Un logement mieux entretenu
• Nettoyage régulier et maintenance proactive préservent la valeur de votre bien.
• En LLD, l’usure est souvent plus importante (locataires peu scrupuleux, réparations tardives).
b. Possibilité de vendre plus cher
• Un bien « bien » noté sur Airbnb (4,8/5 et +) se vend 5 à 10 % plus cher, car il génère déjà des revenus.
• Les investisseurs recherchent activement des logements avec un historique de LCD rentable.
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6. Les seuls cas où la longue durée peut être intéressante
Bien sûr, la LCD n’est pas adaptée à 100 % des situations. Voici les exceptions :
• Quartiers peu touristiques (ex. : périphérie éloignée des transports).
• Logements petits ou mal équipés (difficile à louer en courte durée).
• Propriétaires qui veulent une stabilité sans gestion active.
Solution hybride : Certains propriétaires alternent entre LCD en haute saison et LLD le reste de l’année pour combiner revenus et stabilité.
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7. Comment maximiser vos revenus en courte durée ?
Pour tirer pleinement profit de la LCD, voici les 5 clés recommandées par myhote.fr :
1. Confiez la gestion à une conciergerie professionnelle :
o Gestion des réservations, ménage, accueil 24/7 et optimisation des prix.
o Exemple : Un propriétaire du Capitole a vu ses revenus passer de 12 000 € à 20 000 €/an après avoir délégué à myhote.fr.
2. Choisissez le bon quartier :
o Capitole, Saint-Cyprien, Carmes, Minimes sont les plus rentables en 2025.
3. Équipez votre logement pour la LCD :
o Wi-Fi haut débit, climatisation, literie qualité hôtel, cuisine équipée.
o Les voyageurs paient 20 % plus cher pour un logement bien équipé.
4. Optimisez votre annonce :
o Photos professionnelles, description SEO, mots-clés comme « location courte durée Toulouse centre » ou « appartement cosy près de la Garonne ».
5. Utilisez la tarification dynamique :
o Des outils comme PriceLabs ou Beyond Pricing ajustent vos prix en temps réel.
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8. myhote.fr : Votre partenaire pour une LCD sans stress
Chez myhote.fr, nous accompagnons les propriétaires toulousains pour : ✅ Maximiser leurs revenus avec une gestion optimisée. ✅ Éviter les pièges (réglementation, fiscalité, gestion des voyageurs). ✅ Bénéficier d’un service clé en main : ménage, accueil, maintenance, communication.
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Conclusion : La courte durée, un choix gagnant (à condition de bien s’entourer)
En 2025, à Toulouse, la location courte durée surpasse la longue durée sur presque tous les plans : ✔ Revenus 2 à 3 fois supérieurs. ✔ Flexibilité totale. ✔ Avantages fiscaux. ✔ Moins de risques.
Seul défi : La gestion peut être chronophage si vous le faites seul. C’est pourquoi une conciergerie spécialisée comme myhote.fr est la clé pour en profiter sans stress.